2021 건설주 주가 전망은?

 

2021. 2.4일 부동산 공급대책을 기다리며 2021년 건설주가 상승할 것이라는 기대가 컸었다. 그러나 2.4 공급대책이후 건설주 주가는 조정국면에 들어섰다.

 

2.4 공급대책을 간략히 훑어보고, 앞으로의 건설주 주가를 전망 해보자.

 

---

< 2.4 공급대책 >

- 2025년까지 부지확보 기준 전국 83.6만호 공급 

 

- 택지개발: 신규공공택지지정 25만호 + 세종 행복도시 1.3만호, 사업지 등 세부사항 별도공개

 

- 정비사업: 공공 직접 정비사업시행 13.6만호, 시행사는 공공 단일 또는 조합원 1/2 등의 시 정비계획 변경 신청. 공공분양 비중 70%~80%이며 나머지는 공공임대/자가로 구성. 개발이익 공유이며 재건축초과이익부담금 미부과 및 2년 거주의미 미적용 인센티브 포함. 시공 브랜드의 경우 토지주(조합)이 희망 브랜드를 선정하여 공공시행자에게 통지

 

-유휴부지개발: 수도권 및 광역시에서 '도심 공공주택 복합사업'으로 추진 예정. 공공이 시행주체가 되는 '공공주택특별법'으로 추진되므로 공공성 강조될 전망. 개발이익은 1. 토지소유자 수익, 2. 생활SOC, 3.공공임대 등으로 공유될 것을 명시하였으며 공동시행이나 협업의 방식으로 민간참여의 가능성은 열어두었다. 

 

---

 

대형건설주는 주가 하락, 주가 조정이유는 무엇일까?

 

- 규제 완화에 대한 기대감 보다는 공공직접시행 재건축이 실질적으로 시행될 수 있을까에 대한 시장의 우려가 반영되었다.

 

---

그렇다면, 재건축이 실질적으로 시행될 것이라고 기대할 수 이유는 무엇일까?

 

 

첫번째 이유: 입주가 줄어들고 있다. 

- '입주'가  단기적으로 보았을 때는 공급이라고 볼 수 있다.(분양도 공급이라 할 수 있으나  시차가 존재하기에 입주를 보는 것이 좋겠다.) 

 

[연도별 아파트 준공 추이]

	14	15	16	17	18	19	20	21	22
아파트 착공	343,978	497,448	452,070	378,955	334,798	373,990	423,477	420,000	420,000
아파트 입주 실제값	271,622	277,529	304,308	397,254	460,057	416,110	356,876	예상 354,394	예상 398,734

2020년 42만호로 착공을 많이하였다. 2021~2022년 입주는 40만호 아래로 예상하며 이는 2018~2019년도의 레벨보다는 낮다. 

올해 착공을 얼마나 하느냐에 따라 2023년의 입주는 늘어날 수있다. 따라서 올해 착공을 늘려야하는 이유가 있다. 또한 분양경기와 맞물려 건설사가 올해 공급을 대거 늘릴것으로 예상한다.

 

두번째이유.  미분양 지표는 감소, 대형 건설사 아파트 분양은 증가세

2001부터 20년간 미분양 지표가 현재처럼 낮았던 적이없다.  이렇게 낮아진 미분양은 2021년 주책 공급의 확대 가능성을 보여준다. 따라서 건설사는 공급을 늘릴 이유가 생긴 것이다. 반대로 대형 건설사 아파트 분양 증가세는 2019~2020년 40% 증가하였다. 또한 2021년에도 40% 증가할 것으로 예측한다.

 

 

---

해외 건설 전망은 어떤가?

 

2020년 해외건설수주 국가는 중남미 국가가 상위를 차지한다.

수주가 나오고 있지만, 발주는 하락하는 중이다. 국내 종합건설사등의 비중이 가장 큰 국가는 이라크, 쿠웨이트, 카타르, 사우디비아라비아, UAE이다. 이 나라들의 2020년 유가가 크게 하락하였고, 유가가 어떻게 될지 예측하기 어렵다. 따라서 발주환경(플랜트, 신도시)이 개선 되는 조짐이 보이나 확신을 가지는 것은 아직은 어렵다고 예상한다.